百城土地市场陈述:11城土地储备去化周期超三年
概要:上海易居房地产研究院近来发布的《100城市土地商场陈述》显现,到11月底,易居研究院监测的100个城市土地储备为111826万平方米,环比添加2.0%,同比添加13.6%。值得注意的是,在这100个城市中,有11个城市的土地储备去化周期大于36个月,别的有30个城市土地储备去化周期小于12个月。  上海易居(博客)房地产研究院近来发布的《100城市土地商场陈述》显现,到11月底,易居研究院监测的100个城市土地储备为111826万平方米,环比添加2.0%,同比添加13.6%。值得注意的是,在这100个城市中,有11个城市的土地储备去化周期大于36个月,别的有30个城市土地储备去化周期小于12个月。  陈述估计,考虑到商品房出售商场将继续下行,因而土地储备去化周期将继续反弹。而关于那些土地储备去化周期低于12个月的城市,易居研究院主张供地节奏需求加速,要出台各类方针鼓舞房企拿地,进而活泼执行补库存的方针导向。  37城土地储备水平低于去年同期  100城土地储备方面,6月份以来同比增幅整体收窄。  陈述显现,到11月底,易居研究院监测的100个城市土地储备为111826万平方米,环比添加2.0%,同比添加13.6%。调查前史数据,2016年7月全国100城土地储备规划坐落前史低位,随后土地储备规划整体步入上行通道。当时全国100城土地储备规划大体相当于2015年4月的水平。  从同比增幅曲线的前史走势看,2015年8月土地储备同比跌幅为37.9%,为前史最低点。随后该曲线继续上行,其间2016年11月转负为正,2018年5月到达高点即为20.0%。随后该曲线整体下行,从6月份的19.5%收窄至11月份的13.6%。  城市结构方面,三类城市土储同比增幅均大于10%。  陈述显现,到11月底,一、二、三四线100个城市土地储备别离为6143、61271和44412万平方米,环比增幅别离为7.6%、2.8%和0.3%,同比增幅别离为14.3%、13.4%和13.7%。三类城市的同比增幅差异并不大,均坚持了大于10%的同比增幅水平。其意义是,比较去年同期,当时此类城市土地储备大体增了一成以上的水平。  城市排行方面,37城土储水平低于去年同期水平。  陈述显现,11月份100个城市中,有63个城市的土地储备呈现了同比添加现象,其间晋江、泉州和景德镇3个城市的土地储备上升幅度较大,同比增幅别离到达330%、232%和231%。关于晋江等城市来说,这一轮去库存作用不错,土地买卖商场趋于活泼,进而利好土地储备的添加。  一起,100个城市中,有37个城市的土地储备呈现了同比下滑态势,其间燕郊、固安和清远的同比跌幅较大,跌幅别离为100%、76%和72%。关于燕郊来说,其在曩昔的29个月中已没有供地和土地成交,依据土地储备的计算公式,其当时土地储备规划已为0,这也使得土地储备同比跌幅为100%。  多家房企推延拿地方案  100城月度成交方面,11月购地商场仍然偏弱。  陈述显现,11月份,100个城市土地成交建筑面积为5689万平方米,环比削减7.1%,同比削减21.6%。调查本年1-11月份购地数据,月度成交根本都低于6000万平方米的水平,显着偏弱。尤其是本年下半年,跟着房子出售商场的降温、房企资金面的收紧等,许多房企推延了拿地方案,进而使得土地生意商场体现偏弱。  100城年头累计成交方面,6月份开端增幅整体下行。  陈述显现,11月份,100个城市年头累计土地成交建筑面积为62504万平方米,同比添加3.0%。调查前史数据,在本年5月份该增幅到达14.9%,随后该曲线整体下行,从6月份的7.8%收窄至11月份的3.0%。比照全国土地商场数据,能够看出,100城土地数据的降温更快,大体上抢先全国3个月的水平。  100城年头累计土地成交同比增幅曲线继续收窄,关于土地储备的影响或连累效应是比较显着的。从数据上看,6月份开端100城土地成交商场逐步降温,而100城土地储备同比增幅曲线也开端掉头向下。这一期间,尽管各地土地供给部分也在活泼添加供地,可是房企的购地决心缺乏,进而影响了土地储备规划的上升。  11城土地储备去化周期超三年  100城去化周期方面,出售降温带动去化周期曲线上行。  陈述显现,11月份100个城市土地储备去化周期为18.6个月,这也意味着依照现在商品房出售的节奏,商场需求18.6个月的时刻才能够消化完这些土地储备,该数值比较10月份18.0个月有所扩展。从趋势看,土地储备去化周期正走出13个月的前史低位水平,整体坚持上行。从原因上看,近期该曲线上行和商品房买卖行情降温的要素有关。  结构分类方面,一线城市去化周期最小。  陈述显现,11月份一、二、三四线100个城市土地储备去化周期别离为15.7、19.4和18.2个月。比较10月份14.7、18.7和17.6个月的数值,三类城市去化周期均有所扩展。  横向比照看,比较二线、三四线城市,一线城市当时土地储备去化周期相对偏小。这和两个要素有关。榜首、一线城市当年高端项目的预售管控略有松动,进而利好商品房买卖的上升。第二、一线城市此前供地节奏并不快,这也影响了土地储备的规划。  城市排行方面,30城土储去化周期缺乏一年。  陈述显现,当时各个城市的土地储备去化周期数值差异较大。100个城市中,有11个城市的土地储备去化周期大于36个月即三年,意味着此类城市未来土地和商品房供给将足够。这11个城市包含张家口、石家庄、肇庆、漳州、九江、赣州、郑州、徐州、岳阳、桂林和保定。当然值得注意的是,此类城市购房方针整体偏紧,若未来商场买卖有反弹,那么去化周期压力会比估计的要小一点。  一起,有许多城市土地储备去化周期是十分短的,这会使得此类城市未来两年房价涨易跌难。其间有30个城市土地储备去化周期小于12个月,此类城市更需求添加供地和鼓舞房企拿地。包含燕郊、丹东等城市去化周期较小,这和此类城市供地偏弱有关。而关于中山来说,获益于粤港澳大湾区的概念,房地产买卖体现较好,这也使得土地储备去化周期相对偏小。  附:  【100个城市按一、二、三四线城市区分】  4个一线城市:北京、上海、广州、 深圳  32个二线城市:哈尔滨、长春、沈阳、大连、天津、石家庄、太原、济南、青岛、南京、姑苏、杭州、宁波、合肥、南昌、福州、厦门、郑州、武汉、长沙、贵阳、南宁、海口、昆明、重庆、成都、西安、兰州、西宁、呼和浩特、银川、乌鲁木齐  64个三四线城市:丹东、秦皇岛、唐山、承德、廊坊、燕郊、香河、大厂、固安、保定、张家口、烟台、威海、日照、济宁、徐州、扬州、镇江、常州、无锡、江阴、昆山、南通、温州、嘉兴、嘉善、湖州、舟山、金华、淮南、蚌埠、安庆、芜湖、马鞍山、滁州、泉州、晋江、漳州、莆田、赣州、九江、景德镇、株洲、岳阳、常德、襄阳、荆门、宜昌、珠海、东莞、佛山、中山、肇庆、惠州、清远、韶关、茂名、湛江、北海、柳州、桂林、三亚、洛阳、包头  需求阐明的是,燕郊是乡镇的行政级别,但考虑到城市规划大,也将其归入到三四线城市的规划中。  【土地储备界说】  城市土地储备规划较好地衡量了详细城市潜在的房子供给量,归于在途商品房的性质。作为广义库存的重要领域,它也是构成预售商品房即狭义库存的条件。咱们界说,城市土地储备规划=曩昔18个月该城市招拍挂商场成交的土地建筑面积总和,此类土地包含招拍挂商场上的纯住所、商住、商办和归纳用地,但不包含工业用地和其他用地。  【土地储备去化周期】  即存销比=当月土地储备建筑面积/最近六个月新建商品房成交面积平均值。  陈述来历:上海易居房地产研究院  执笔 人:严跃进延伸阅览百城土地储备去化周期上行 十一城消化周期超三年新一轮农地变革施工图已清楚 土地承揽期再延30年方针抓住拟定西安国企改制涉国资丢失:1.25亿元土地被估值只是125万11月北京土地出让金居全国之首 新房成交跌幅放缓11月北京土地出让金居全国之首

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